Za večino ljudi je nepremičnina največji nakup ali največja prodaja v življenju. Poleg cene je treba urediti še dokumentacijo, oglaševanje, oglede, pogajanja, pogodbo, notarja in vpis v zemljiško knjigo. Kdor se posla loti prvič, pogosto ne ve, v kakšnem vrstnem redu si koraki sledijo in kdo je zanje odgovoren.
V nadaljevanju je opisano, kako običajno poteka sodelovanje z nepremičninsko agencijo, kaj agencija prevzame in katere odločitve ostanejo vam.
1. Uvodni pogovor: kaj želite doseči
Dobra agencija začne z vprašanji, ne z oglasom. Prodajalca zanima, ali mu je pomembnejša najvišja cena ali hitra prodaja, do kdaj se mora izseliti in ali bo del opreme ostal v stanovanju. Kupca vpraša po proračunu, načinu financiranja in želenih lokacijah ter po tem, ali išče dom ali naložbo za oddajo.
Odgovori določijo strategijo. Družinska hiša, ki jo dediči prodajajo po smrti staršev, zahteva drugačen pristop kot novo stanovanje, ki ga investitor kupuje za oddajanje. Mnoge agencije prvi posvet ponujajo brezplačno, zato ga izkoristite tudi za to, da preverite, ali vam način dela ustreza. Pred odločitvijo se lahko pogovorite z izkušeno nepremičninsko agencijo, ki pozna lokalni trg in vam predstavi celoten potek posla.
2. Pogodba o posredovanju in provizija
Sodelovanje se uradno začne s pogodbo o posredovanju, v kateri sta zapisana obseg storitev in višina plačila. Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) določa, da plačilo za posredovanje pri nakupu ali prodaji ne sme preseči 4 % pogodbene cene, k čemur se prišteje DDV. Omejitev ne velja za nepremičnine, vredne manj kot 10.000 evrov.
Pri najemu je zgornja meja 4 % pogodbene vrednosti, vendar ne več kot ena mesečna najemnina in ne manj kot 150 evrov. Provizijo lahko agencija zaračuna le naročitelju, s katerim ima sklenjeno pogodbo. Če se dogovorite, da plačata obe strani, se najvišji dovoljeni znesek razdeli med njiju.
Pred podpisom preverite, kaj je v ceno vključeno, koliko časa pogodba velja in ali je izključna.
3. Ocena realne vrednosti
Pri prodaji je določanje cene pogosto najtežji korak, ker lastniki na svoj dom gledajo tudi skozi spomine. Agencija vrednost oceni na podlagi primerljivih nepremičnin na isti lokaciji, pri čemer so dejansko dosežene cene iz evidence Geodetske uprave boljše merilo od oglasnih cen.
Upošteva površino, nadstropje, starost in stanje objekta, energijsko učinkovitost, parkirišče in shrambo ter bližino šol, trgovin in javnega prevoza.
Previsoka začetna cena odvrne kupce, oglas pa obvisi na portalih. Ko je ceno treba znižati, kupci pogosto pričakujejo še dodaten popust. Prenizka cena pomeni izgubljen denar. Pri zahtevnejših primerih, na primer pri dedovanju ali delitvi premoženja, pride v poštev tudi cenitev pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin.
4. Dokumentacija, še preden je oglas objavljen
Dokumente je pametno urediti na začetku, ne šele, ko se pojavi kupec. Agencija preveri:
- izpisek iz zemljiške knjige: lastništvo, hipoteke, služnosti in prepovedi odtujitve
- ali je pri stanovanju vzpostavljena etažna lastnina
- podatke v katastru stavb, ki se morajo ujemati z dejanskim stanjem
- gradbeno in uporabno dovoljenje, kjer je to potrebno
- energetsko izkaznico
Energetska izkaznica mora biti izdelana pred začetkom oglaševanja. Zakon o učinkoviti rabi energije (ZURE) zahteva, da oglas za prodajo ali oddajo vsebuje energijske kazalnike iz izkaznice, navedba »v izdelavi« pa ne zadošča.
5. Predstavitev in trženje
Kupci večino nepremičnin najprej vidijo na spletu, zato fotografije in opis odločajo, ali bo kdo sploh prišel na ogled. Pred fotografiranjem prostor pospravite, umaknite osebne predmete in poskrbite za čim več dnevne svetlobe. Profesionalne fotografije, tloris in po potrebi video povedo več kot dolg opis.
Agencija oglas objavi na nepremičninskih portalih, ponudbo pa lahko predstavi tudi kupcem iz lastne baze in drugim agencijam. Nekateri prodajalci želijo diskretno prodajo brez javnega oglasa, kar je prav tako mogoče dogovoriti.
6. Ogledi in izbira resnih interesentov
Po objavi oglasa sledijo klici, sporočila in usklajevanje terminov. Precej interesentov ni resnih ali nima urejenega financiranja. Agencija prve pogovore opravi namesto lastnika, preveri resnost zanimanja in organizira oglede.
Med ogledom posrednik odgovarja na vprašanja in zazna pomisleke kupcev. Te lahko prodajalec pozneje odpravi ali jih upošteva pri ceni.
7. Kaj agencija naredi za kupca
Kupec, ki sodeluje z agencijo, dobi pomoč pri iskanju in pri izločanju neprimernih ponudb. Pred odločitvijo je treba preveriti:
- pravno stanje nepremičnine v zemljiški knjigi
- tehnično stanje: vlago, streho, inštalacije in ogrevanje
- stroške upravljanja in rezervnega sklada pri stanovanjih v večstanovanjskih stavbah
- načrtovane posege v okolici, ki lahko vplivajo na vrednost
Dve stanovanji s podobno ceno imata lahko zelo različne stroške vzdrževanja in različen potencial ob morebitni poznejši prodaji.
8. Pogajanja
Ko se pojavi resen kupec, se začnejo pogajanja. Ne gre samo za ceno, temveč tudi za višino are, rok plačila, datum izselitve in primopredaje, opremo, ki ostane, ter financiranje s kreditom. Posrednik, ki ni čustveno vpleten, lahko obe strani pripelje do dogovora, ki ga je mogoče tudi izpeljati.
9. Pogodba, notar in zemljiška knjiga
Ko je dogovor dosežen, sledi prodajna pogodba. Podpis prodajalca overi notar, na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila pa se predlaga vpis lastninske pravice kupca v zemljiško knjigo.
Posel je treba prijaviti tudi finančni upravi zaradi davka na promet nepremičnin. Ta znaša 2 % in ga po zakonu plača prodajalec, razen če se stranki dogovorita drugače. Pri prvi prodaji novogradenj se namesto tega davka praviloma obračuna DDV.
Agencija ta korak usklajuje z notarjem, banko in pravnikom, ki pripravi pogodbo, ter poskrbi, da se roki in plačila ujemajo.
Kaj ostane vaša odločitev
Agencija vodi postopek, odločitve pa ostanejo vaše: ali sprejmete ponudbo, kakšne pogoje ste pripravljeni sprejeti in kdaj se izselite ali vselite. Prednost sodelovanja je v tem, da te odločitve sprejemate z boljšim pregledom nad trgom, dokumenti in tveganji.
